เรื่องน่ารู้ก่อนให้เช่า คอนโด เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาในภายหลัง

เจ้าของคอนโด หากไม่อยู่เอง ก็สามารถ มีคอนโดสำหรับปล่อยเช่าได้ ซึ่งเป็นธุรกิจให้เช่าคอนโดที่ให้กำไรแก่ผู้ให้เช่า มากกว่าปล่อยให้ว่างโดยเปล่าประโยชน์ แต่การที่ให้ผู้อื่นเช่าต้องทำสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่า และผู้เช่า ปัญหาที่พบบ่อยๆ เช่น

ปัญหาผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า หรือจ่ายช้ากว่ากำหนด
ผู้เช่าส่งเสียงดัง มั่วสุม จนข้างห้องต้องร้องเรียน
ต่อเติม หรือทำให้ห้อง เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้าได้รับความเสียหาย
ใครต้องรับผิดชอบส่วนไหน
ครบกำหนดแล้วผู้เช่าไม่ย้ายออก

ปัญหาที่กล่าวมานั้นเป็นเพียงปัญหาเบื้องต้นเท่านั้น ยังมีปัญหาต่างๆ อีกมากมายดังนั้นการเลือกคนเช่า และการตกลงในสัญญาเช่านั้นสำคัญควรระบุให้ชัดเจนกรณีผู้เช่าทำผิดกฎ จะได้สามารถจัดการได้

เรื่องที่ผู้ให้เช่าควรรู้มีดังต่อไปนี้

1. ตั้งราคาเช่า คุ้มค่ากับการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดหรือไม่

หากคุณลงทุนผ่อนดาวน์คอนโดเพื่อปล่อยเช่า คุณควรคำนวณเงินลงทุนกับผลกำไร ควรตั้งราคาเท่าไหร่ ราคาสูงเกินไปหรือไม่และคุ้มค่ากับการหาคนเช่า ค่านายหน้า ค่าซ่อมแซมทำความสะอาดกรณีผู้เช่าย้ายออก ดังนั้นก่อนตัดสินใจให้เช่าคอนโด ควร ตัดสินใจ ดูรายรับรายจ่ายความคุ้มค่าในการลงทุนหรือไม่ ดังนั้นคำนาณค่าใช้จ่ายหลัก ๆ ผ่อนดาวน์ซื้อคอนโด แล้วเทียบกับรายรับจากค่าเช่าต่อเดือนที่ได้รับ ว่าคุ้มค่ากับการลงทุนของคุณหรือไม่

2.ต้องมีการคัดกรอง สืบประวัติผู้เช่าก่อนให้เช่า

ควรสอบถามรายละเอียดผู้ที่จะมาเช่าการทำงาน อยู่กี่คน เป็นคนชาติอะไร ผู้เช่าที่ควรหลีกเลี่ยง ดังนี้

อาชีพ สถานะการเงิน เช่นมีรายได้เพียงพอต่อค่าใช้จ่าย ค่าเช่าหรือไม่ ถ้ามีแนวโน้มจะล้มละลาย หรือเคยถูกยึดทรัพย์สินมาก่อนหรือไม่ ซึ่งจะทำให้ไม่สามารถจะจ่ายค่าเช่าคอนโดของเรา
คนที่มาคุยแล้วเรื่องมากจะเอานี่เพิ่มนั่นเพิ่ม ขอต่อราคาลง เพราะมีความเป็นไปได้ว่าถ้าอยู่ๆไปอนาคตอาจมีปัญหาภายหลังได้
ผู้เช่าต่างชาติ ที่ดูท่าทาง เรื่องมาก ทำอาหารที่มีกลิ่นเหม็นฉุน อาจส่งกลิ่นรบกวนห้องข้างเคียงทำให้เราถูกร้องเรียน และห้องเรามีกลิ่นเหม็นได้
ผู้เช่าที่ เสียงดัง สูบบุหรี่ จะทำให้ กลิ่นจะติดห้อง ผ้าม่าน วอลล์เปเปอร์ มีกลิ่นเหม็นได้
ผู้เช่าที่มีเด็ก โอกาสที่ห้องจะสกปรก เสียหายสูงมาก
ผู้เช่าที่มีเพื่อนฝูงเยอะ เช่น นักเรียน นักศึกษา มีเพื่อนมาที่ห้องเยอะโอกาสจะทำให้ห้องเสียหายก็มีสูงเช่นกัน
ผู้เช่าทำห้องเลอะ ห้องสกปรกมาก ดูทรุดโทรมจากเดิมมาก ไม่ดูแลรักษาห้อง

การพิจารณาผู้เช่าควรดูเป็นกรณีๆไป หากเราเจอผู้เช่าดีห้องสะอาดเรียบร้อยก็ดีไป ถ้าเจอผู้เช่าไม่ดีจะทำให้ห้องเราเสียหายไม่คุ้นกับการจ่ายค่าซ่อมแซม ค่าเสียเวลาดังนั้นก่อนให้เช่าควรเลือกคนเช่าที่ประวัติการเงิน การพูดจา การแต่งตัว เป็นต้น

3.หาคนเช่าคอนโด มีวิธีใหนบ้าง

ป้ายประกาศเช่าคอนโด ตรงระเบียงคอนโด หรือสถานที่ต่างๆ ผู้ที่สัญจรผ่านไปมาก็จะสามารถบอกต่อเห็น ติดต่อคุณเพื่อขอดูห้องได้ทันทีจะเป็นกลุ่มผู้ซื้อที่อยู่ในพื้นที่นั้น และเสียค่าใช้จ่าย
ติดป้ายตาม ถนน เสาไฟฟ้า หรือสถานที่สาธารณะต่างๆ อาจจะเหนื่อย เสียเวลาทำป้าย ป้ายอาจมีการดึงออกหรือชำรุดโดนน้ำ โดนฝน
ลงประกาศในในเว็บไซด์ ลงประกาศให้เช่าคอนโดฟรี มีที่ให้ประกาศฟรีมากมาย ข้อดีคือลูกค้าอยู่ที่ใดก็สามารถเปิดดูได้ไม่มีค่าใช้จ่ายอีกด้วย แนะนำเว็บลงประกาศฟรี
ลงประกาศในหนังสือ หรือนิตยสารเกี่ยวกับบ้าน มีทั้งฟรีและเสียเงินจะถึงกลุ่ม ผู้ซื้อกว้างที่สุด
บอกเพื่อนฝูง เพื่อนบ้าน และญาติพี่น้อง การบอกกล่าว โทรศัพท์ หรืออีเมล์
ฝาก นายหน้าขาย อาจขายได้เร็วเพราะช่วยโปรโมท และอาจรู้จักผู้ที่ต้องการซื้อบ้านได้
เจรจาก็ผู้ซื้อ พามาดูบ้านแต่ต้องเสียค่านายหน้าประมาณสามเปอร์เซนต์
ฝากนิติบุคคล ของคอนโดนั้นช่วยหาให้

4.สำคัญที่สุด การทำสัญญาและวางเงินมัดจำ

หลังจากได้คนเช่าเรียบร้อยแล้วต้องมีการทำสัญญา โดยสัญญาเช่าของคุณควรครอบคลุมรายละเอียดต่าง ๆ ให้ครบถ้วน โดยต้องมีการเซ็นต์ชื่อในสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษรระหว่างผู้เช่าและผู้ให้เช่า

การทำสัญญาควรทำอย่างไร

ควรทำสัญญาเช่าคอนโด ให้เป็นลายลักษณ์อักษร ลงชื่อทั้งสองฝ่าย
สำหรับสัญญาขอแนะนำให้ปรึกษาทนายความให้ดีก่อนนำไปใช้ทุกครั้ง
ถ้าปล่อยเช่าเกิน 3 ปี เราต้องจดทะเบียนการเช่ากับกรมที่ดิน ถ้าเกิน 3 ปีเราจะฟ้องร้องไม่ได้
ขอสำเนาบัตรประชาชน และทะเบียนบ้าน หรือพาสปอร์ตไว้เป็นหลักฐานด้วย หากเกิดปัญหา จะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีเพื่อความปลอดภัยในอนาคตสำหรับผู้ให้เช่า
ถ้าสามี-ภรรยาเช่าคนไทยกับต่างชาติ แนะนำให้ทำสัญญาเช่าร่วมกัน

สัญญาเช่าคอนโดควรระบุอะไรบ้าง
1.เหตุที่ทำให้สามารถยกเลิกสัญญา และริบเงินมัดจำ

ได้แก่ หากผู้เช่าออกไปโดยไม่แจ้งให้ทราบ หากผู้เช่าไม่จ่ายค่าหรือจ่ายล่าช้า หรือไม่ยอมจ่ายเบี้ยปรับ หากผู้เช่าคอนโดอยู่ไม่ครบตามสัญญาเช่า ผู้เช่าคอนโดเช่าไม่จ่ายค่าสาธารณูปโภค ค่าส่วนกลาง ผู้เช่าคอนโดทำห้องเราเสียหาย หรือสร้างความเดือดร้อนให้บุคคลอื่น เช่น ส่งเสียงดัง ทำความเดือนร้อนแต่ห้องข้างเคียง เป็นต้น

2.จ่ายค่าเช่าไม่ตรง ล่าช้ากว่ากำหนดต้องจ่ายเบี้ยปรับ

เมื่อถึงกำหนดผู้เช่าไม่จ่ายตามกำหนดต้องเสียค่าปรับเป็นวัน เช่นวันละ 200 บาทเป็นต้น ควรเขียนในสัญญาให้ชัดเจนว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าปรับได้ ถ้าคนเช่าบางคนไม่ยอมจ่ายไปเป็นเวลานาน เช่น 1-3 เดือน ควรเขียนลงไปในสัญญาว่าสามารถบอกเลิกสัญญาได้

3.ควรระบุในสัญญาหากมาการต่อเติมติดแอร์ เครื่องทำน้ำอุ่น หรือเจาะทุบกำแพง

กั้นห้องต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าของคอนโดก่อน ต้อง ระบุไว้เพราะการกระทำดังกล่าวจะทำให้ห้องได้รับความเสียหาย โดยต้องได้รับอนุญาตจากผู้ให้เช่าเสียก่อนจึงจะติดแอร์ หรือเครื่องทำน้ำอุ่นได้หากย้ายออก อาจทำให้คอนโดเป็นรอย ส่วนมากหากติดกับตัวห้องแล้วไม่สามารถถอดออกได้ ถือเป็นของเจ้าของห้องทันที เนื่องจากการถอดออกจะทำให้ตัวห้องได้รับความเสียหาย ดังนั้นควรระบุให้ชัดเจนในวันทำสัญญา

4.ถ่ายรูปสภาพของในห้องก่อนให้เช่าไว้ เป็นหลักฐาน

เช่น มีเฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า โซฟา ตู้เย็น ไมโครเวฟ หรืออื่นๆอะไรบ้าง กุญแจสำรอง บัตรจอดรถ เพื่อเตือนความจำ สำหรับเช็คของกรณีคนเช่าย้ายออก เพื่อหลีกเลี่ยงปัญหาของหาย หรือได้ของคืนไม่ครบ ให้ ทำเป็นรายการขึ้นมาแล้วแนบท้ายเข้าไปกับตัวสัญญา รวมทั้งถ่ายรูปห้องคอนโดก่อนปล่อยเช่าไว้ให้มากที่สุดเพื่อจะได้มีไว้ตรวจ สอบในภายหลังว่า สภาพก่อนและหลังปล่อยเช่าแล้วแตกต่างกันแค่ไหน

5.ระบุในสัญญว่าผู้ให้เช่าสามารถล็อกประตูห้องได้

หากผู้เช่าทำผิดสัญญา หากระบุ ในสัญญา ว่าเช่าไม่ยอมออก หรือไม่จ่ายค่าเช่า สามารถ ล็อกประตูห้องได้ และ/หรือตัดน้ำ ตัดไฟได้เลย โดยไม่ถือว่าเป็นความผิดฐานบุกรุก ถ้าเราเขียนสัญญาให้สิทธิผู้ให้เช่าชัดเจนไว้แบบนี้ เราก็สามารถเปลี่ยนกุญแจ หรือล็อคประตูได้เลย แต่ถ้าหากไม่ระบุไว้ในสัญญาไม่สามารถทำได้เนื่องจากจะผิดกฎหมายอาญา ข้อหาบุกรุกได้

6.ระบุในสัญญาใครเป็นผู้จ่ายค่าซ่อมอะไรบ้าง

ค่าซ่อมกรณีอะไรเสียใครเป็นคนจ่ายค่าใช้จ่าย ระบุในสัญญาให้เรียบร้อย ค่าส่วนกลางส่วนใหญ่ผู้ให้เช่าจะรับผิดชอบ ค่า น้ำ ค่าไฟ ค่าเคเบิ้ลทีวีระบุให้้คนเช่าจ่ายเอง โดยจ่ายที่นิติบุคคลเอง หรือโอนไปพร้อมค่าเช่าให้ผู้ให้เช่าจ่ายให้แล้วแต่จะตกลงกัน เพื่อไม่ให้เกิดปัญหาภายหลัง

7.หากห้องคอนโดเกิดเสียหายใครเป็นคนซ่อมส่วนใดบ้าง

สามารถระบุไว้ในสัญญาได้ว่าใครเป็นผู้รับผิดชอบ หากเกิดความเสียหาย เพื่อไม่ให้มีปัญหากินภายหลัง เช่น ถ้าเป็นแอร์เสียเนื่องจากอายุการใช้งาน และจำเป็นต่อการอยู่อาศัยผู้ให้เช่าต้องเป็นคอนซ่อมแซมเอง ส่วน ผู้เช่าทำเฟอร์นิเจอร์ สุขภัณฑ์พังเกิดจากการใช้งานไม่ระวังต้องซ่อมเอง หรือซื้อมาเปลี่ยนให้ใหม่ ซ่อมแซมเล็กน้อยที่สามารถทำได้ให้ผู้เช่าดูแลรักษาเสมือนของตัวเอง

8.ระบุระยะเวลาในการเช่าเท่าไหร่

ควรระบุให้ชัดเจนด้วยว่า เช่าระยะเวลาเช่าเท่าไหร่ และต่ออายุสัญญาเช่าจะทำกันอย่างไร และควรตกลงกันด้วยว่า ถ้าคนเช่าจะเลิกสัญญาเช่ากลางคัน เขาควรแจ้งเราล่วงหน้ากี่เดือน ถ้าไม่ระบุกฎหมายบอกต้องแจ้งให้ทราบ 1 เดือน อาจให้เช่าระยะสั้น 3 เดือน หรือระยะยาว 6 เดือน 1-3 ปี เป็นต้นการต่อสัญญาอาจต่อแบบอัตโนมัติในกรณีไม่บอกยกเลิกสัญญา ให้สัญญาต่อออกไปทันทีเท่าระยะเวลาเช่า และค่าเช่าเดิม หรือ เมื่อหมดสัญญาเช่า ถือว่าสัญญายกเลิกทันที ต้องทำสัญญาเช่าต่ออีกครั้ง

9.เก็บเงินประกันการเช่าก่อนให้เช่าควรเก็บให้พอ

เพื่อเป็นเงินประกันความเสียหายกรณีผู้เช่าย้ายออกแล้วเกิดความเสียหาย หักค่าซ่อมค่าทำความสะอาดแล้วจึงจะคืนเงินที่เหลือ หากผู้เช่าไม่ผิดสัญญา ไม่มีสิ่งของเสียหาย และผู้เช่าทำความสะอาดเรียบร้อยให้ผู้ให้เช่าคืนเงินมัดจำเต็มจำนวน การเก็บเงินมัดจำต้องเพียงพอต่อค่าเสียหายที่อาจจะเกิดขึ้น เก็บเท่าไหร่ควรดูที่ราคาห้องเช่นห้องมูลค่า 2-3 ล้าน ให้เช่า 30,000ควรเรียก เงินประกัน 2-3 เดือน และให้จ่ายล่วงหน้า 1 เดือน เพื่อประกันความเสียหายเนื่องจากห้องเราราคาหลายล้านควรเรียกให้พอ

10.กรณีที่ผู้เช่าใกล้จะออกมักจะมีปัญหาจะให้เอาเงินมัดจำมาเป็นค่าเช่า

ซึ่งบอกไว้ในสัญญาเลยว่าไม่ให้นำเงินมัดจำไม่จ่ายแทนค่าเช่าเพราะเรายังไม่รู้ว่าห้องเสียหายต้องซ่อมแซมมากน้อยเพียงได

หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์ต่อผู้ที่ปล่อยให้เช่าคอนโด เพื่อลดปัญหาที่เกิดจากการให้เช่าระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่า สามารถปล่อยเช่าได้อย่าสบายใจไม่มีปัญหาภายหลังหากมีปัญหาสามารถแก้ไขตามที่ระบุไว้ในสัญญาได้ เพื่อไม่ให้เสียเปรียบ เนื่องจากคอนโดของเราราคาค่อนข้างแพง ในการเช่าแต่ละครั้งคอนโดก็ชำรุด ทรุดโทรมลงตามอายุการใช้งาน ดังนั้นหากเกิดความเสียหายขึ้นจะได้คุ้มกับการซ่อมแซมห้องไม่ขาดทุน

บทความอื่นๆน่าสนใจ